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Beneficios

RAZONES DE INVERTIR EN POZO O INVERTIR EN DEPARTAMENTOS EN CONSTRUCCION

Al igual que con muchos otros aspectos de la vida – el negocio de bienes raices puede resultar ser una verdadera jungla para maniobrar. Con locales comerciales, los terminos de alquiler son muy diferentes varian los plazos y las tasas de interes.

Reformar y revender es una gran manera de invertir en el sector inmobiliario, pero se necesita mucho trabajo. Asi que usted debe innovar constantemente, mantenerse fresco, y retarse continuamente. Generalmente, una inversion de este tipo implica un primer desembolso de entre el 30% y 50% del costo del apartamento. No es lo mismo buscar un departamento de pozo en una zona donde uno quiere ir a vivir que donde puede obtener una renta mayor, o que el tiempo de entrega sea mayor o menor si mi objetivo es venderlo en cuanto este terminado

Cuales son las precauciones y consejos para firmar un contrato de fideicomiso para comprar un inmueble “de pozo, o fideicomiso al costo. La mejor manera de encontrar un contratista es por referencias. La segunda es retirar el importe depositado mas la ganancia provocada por el aumento del metro. Por un lado, mediante un margen de ganancia percibido al momento de recibir el inmueble adquirido; por otro, como la posibilidad de una renta fija, poniendo dicho inmueble en alquiler. No es lo mismo un proyecto que tiene amenidades a uno que no lo tiene, como tampoco uno que es un solo edificio a uno donde hay varias edificaciones diferentes. Revisar que el contrato diga esto. Pero no te dejes enganar en la compra de propiedades inmobiliarias a las ventajas fiscales; mas bien, debes comprar porque tiene sentido economico hacerlo

El Orgullo de la Propiedad lo tangible frente a las acciones, etc. Dependiendo de las condiciones del mercado, puede haber una gran variacion entre los precios de cotizacion y los precios de cierre.

Rentas de Alquiler
Si usted esta planeando la compra de una propiedad para destinarla al alquiler, tendra que saber cuales son las rentas en curso de la zona. Firmo el contrato en el ano 2007 para entregarle la unidad en unos anos, pero recien paso en el ano 2012. La mejor manera de averiguarlo es preguntando a un tasador – los anuncios publicitarios con propuestas de nuevos alquileres solo indican los precios que piden, no las rentas reales

Usted no puede permitirse el lujo de pagar de mas
Si usted compra una casa para vivir durante 20 anos puede no importa demasiado lo que usted pague por ella. Todo depende del intervalo temporal que se considere. Aunque el riesgo se reparte en forma distinta, al no ser socio, la constructora es responsable por demoras

En un estado ideal, el comprador deberia hacer una auditoria completa, llamar a un arquitecto, ingeniero, gestor, abogado/a y revisar todo. La fiduciaria es responsable frente al comprador de verificar a los proveedores y en todo caso tiene accion contra estos

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EL DR BUTLOW NOS COMPARTE UN CONSEJO SOBRE FIDEICOMISO
Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice tambien la posibilidad de que todo se maneje a traves de cesiones de derechos.

TIPOS DE FIDEICOMISOS

Si bien el primer modelo luce mas accesible, porque las cuotas son mas reducidas, en la practica puede no ser el mas eficiente. Es que los imprevistos y alteraciones del mercado (que derivan en el pago de adicionales) resultan mas frecuentes en momentos de alta inflacion o incertidumbre cambiaria. En consecuencia, se hace casi imposible determinar con precision cuanto finalmente se ira a desembolsar.

El fideicomiso comercial es, en este sentido, mas previsible: presentara menores sorpresas porque tiene un precio de venta de cada unidad ya estipulado.

En la Argentina, el ladrillo fue siempre una alternativa al dolar y cuando no se puede comprar, esta opcion de inversion se transforma en una de las unicas para canalizar y generar un mayor rendimiento del ahorro.

CCYCN
El Codigo Civil y Comercial establece en su articulo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal de la escritura publica firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentacion posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

El Codigo Civil y Comercial de la Nacion (CCCN) establece en su Articulo 1669 1 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomisos. Para algunos son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. 2 Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal ni de la primera opcion, la escritura publica otorgada por todos los celebrantes, ni de la segunda, la del instrumento privado que vale como promesa de otorgar la escritura publica (con su posterior cumplimiento al firmarse la escritura publica por todos los celebrantes del instrumento privado). Esto implicaria tambien que no toda documentacion posterior en el fideicomiso 3 debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

Articulos del Codigo Civil y Comercial a considerar

Articulo 1017
Escritura publica. Deben otorgarse por escritura publica:
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisicion, modificacion o extincion de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecucion judicial o administrativa.
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura publica.
d) Los demas contratos que, por acuerdo de partes o disposicion de la ley, deben otorgarse en escritura publica.
De optarse por la tercera opcion ya referida, las modificaciones serian accesorias del contrato de fideicomiso, que no fue otorgado por las partes por escritura publica (sino solo transcripto en una escritura por el fiduciario), ya que esa fue justamente la “disposicion de la ley que surge del Articulo 1669 CCCN (3ª parte), que considero “suficiente dicha opcion en sustitucion de la disposicion de la segunda parte de dicho Articulo, que establecia la promesa de otorgar escritura publica. Por lo tanto, las posteriores modificaciones del contrato formalizado de esa manera no deben ser otorgadas tampoco por todos los celebrantes en escritura publica, ya que no seria obligatorio ni por acuerdo expreso de partes ni por disposicion de la ley.

Articulo 1018
Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacion de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sancion de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representacion, siempre que las contraprestaciones esten cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
En este caso, si el contrato de fideicomiso fue celebrado por todos los celebrantes en instrumento privado y no se cumplio, como minimo, con la obligacion legal de la tercera parte del Articulo 1669, queda subsistente por lo tanto la obligacion de la segunda parte de dicho Articulo, o sea la promesa de todos los firmantes de otorgar la escritura publica. Si alguno de los firmantes lo exige, y los restantes no cumplen con dicha obligacion, el juez los condenara a otorgarlo, o lo hara el juez en definitiva, en representacion de los condenados a otorgarlo. Pero si ya se habia cumplido con la disposicion legal de la tercera parte del Articulo 1669, como es suficiente para la ley, no seria ya exigible el cumplir con la opcion de la segunda parte. Si una de las partes del contrato demanda judicialmente el cumplimiento de la referida obligacion de hacer a los restantes firmantes, que consistiria en que todos otorguen la escritura publica (conforme a la segunda opcion del art. 1669), y los demandados responden que ya se cumplio con la obligacion legal que surge de la tercera opcion de dicho Articulo y acompanan la primera copia de la escritura publica de incorporacion del inmueble en la que, a requerimiento del fiduciario administrador, se transcribio el texto del referido contrato de fideicomiso celebrado en instrumento privado, ¿no daria el juez por cumplida la obligacion legal, por acreditarse en una escritura publica que se cumplio la misma en la tercera de las opciones permitidas?

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